"Furcsaságok" a Piac körül
Kovács László - önkormányzati képviselő (SZDSZ) sajtótájékoztatója 
2002. június 13-án döntött úgy 116/2002. határozatával a város önkormányzata, hogy "a Debrecen belvárosában lévő, vásárcsarnokot is magában foglaló épület-tömb rehabilitációjának megvalósítására kiírt zártkörű pályázat nyerteseként" a későbbiekben a Global City Kft-t a projekt megvalósítására létrehozó izraeli befektetői csoportot hirdeti ki.
A pályázat nyertese ezt követően elkészítette a terveket, benyújtotta véleményezésre a szakhatóságoknak.
A GLOBAL City Kft által elkészített terveket bemutatták a Központi
Tervtanács-Műemléki Tervtanácsnak. A Tervtanács több elemet is kifogásolt a beépítési elképzeléssel és az annak megvalósítását lehetővé tevő szabályozási terv módosítással kapcsolatban. A Tervtanács túlzottnak tartotta a beépítettség mértékét és nagyságrendjét. Az építmény tervezett magasságát több szempontból is túlzottnak tartotta. Kiemelte, hogy a terv nem illeszkedik a belvárosi környezethez, figyelemmel a Rákóczi utca cívis karakterű, óvárosi jellegű beépítésére. A befektető által tervezett, 27 méteres építménymagasság nemcsak a utca túloldalához képest, hanem a Csapó utcának a Vár utca-Debrecen Áruház közé eső épületeihez képest is kiugróan magas. A belvárosban sehol sem található olyan épület, mely jellegében hasonlítható lenne a terv visszalépcsőződő épülettömegéhez, az épületegyüttes ránehezedik a környezetére, az illeszkedés sem magasságban, sem karakterében nem valósul meg.
Két évvel ezt követően a 98/2004. közgyűlési határozat alapján - a Global City Kft szerződésszegésére hivatkozva " a beruházással érintett területet az önkormányzat " immár vevőkijelöléssel - értékesítette a Dexium Kft-nek.
A Dexium a fenti döntést megelőző megkeresésében a következőket írta: "Tisztelettel ajánlatot teszünk arra vonatkozóan, hogy a fent jelzett terület mögötti ún. piactömb beépítése tekintetében adás-vételi szerződést hozzunk létre a Debrecen Megyei Jogú Város Önkormányzattal, amelynek eredményeképpen a szerződéses ajánlatban is felsoroltan megvalósítani vállaljuk az új piaccsarnoknak a teljes beruházásba integrált épületét, továbbá rehabilitálni vállaljuk a Csapó u. - Vár u. és Rákóczi u. szakaszát, felújítjuk a Zeneművészeti Szakközépiskola épületének teljes homlokzatát és azon díszkivilágítást építünk ki, ugyanakkor a Vár u. 1. sz. alatt található Zeneművészeti Általános Iskola teljes épületének külső, belső felújítását vagy " választásuk esetén " teljesen új, a jelenlegivel azonos alapterületű, de tornacsarnokkal kiegészített új iskola épületet is megvalósítunk az Önök tulajdonába történő átadás mellett.
A piactömb beruházása során maximálisan 22m beépítési magasságot vállalunk azzal, hogy a szabályozás egyébként a jelenlegi Vk. megjelölésű és övezeti besorolású maradna, de természetesen ennek a szabályozási terv megvalósításnak a részleteit a szerződéskötést követően ezen kereteken belül városképi érdekeket is elismerve vállaljuk egyeztetni." A fenti közgyűlési határozat részeként "Adásvételi szerződést" is elfogadtak a képviselők, amelyben az alábbi kitételek is olvashatóak:
"8.) Megállapítják Felek, hogy az 4.) pontban foglalt tulajdonjog átruházás vonatkozásában eladó a következő körülmények maradéktalan, és egységes bekövetkezése esetén köteles a vevő tulajdonjoga bejegyzéséhez szükséges nyilatkozatot kiadni:
a.) A Debrecen Megyei Jogú Város Önkormányzata a jelenlegi 8426/3. hrsz. alatti, un. parkoló terület és a hozzá szabályozott jelenlegi közterületek vonatkozásában kialakított területrészt vevő birtokába bocsátja és ezen a területen köteles a Vevő megvalósítani 6.000.nm. területű piaccsarnokot a hozzá szervesen kapcsolódó, de a fenti alapterületen belül értelmezendő kb. 40 db. elkülönített légterű és részben élelmiszer kiskereskedelmi tevékenységre alkalmas módon megvalósított üzlethelyiségekkel, a már hivatkozott és a szerződés mellékletét képező műszaki tartalomnak megfelelően azzal, hogy a beépítés megkezdése előtt a Debrecen Megyei Jogú Város Önkormányzat Városfejlesztési Bizottsága előtt köteles a tervet jóváhagyatni, és a jelen szerződés körében megfelelőnek minősíttetni.
Vevő kötelezettséget vállal arra, hogy a jelen szerződés keltétől, illetve a 4.)pontban megjelölt felfüggesztő feltétel bekövetkezésétől számított 6 hónapon belül az engedélyes tervdokumentációt a Szabályozási Tervnek -az aláírástól számított 3 hónapon belüli elfogadása esetén- bemutatja ezen bizottságnak, és további 30 napon belül azt az eljáró építési hatóságnak engedélyezésre benyújtja és az építési engedély jogerőre emelkedésének napjától számított 16 hónap alatt az új piaccsarnok épületet jogerős használatbavételi engedéllyel megvalósítja.
Az ellenszolgáltatást akkor tekintik Felek teljesítettnek, ha a fentiekben és a műszaki tartalom leírásban körülírt piaccsarnok épület maradéktalanul, használatbavételi engedéllyel együtt megvalósul, és ebben az esetben a műszaki átadás-átvétel és a birtokbaadás is felajánlásra került a Vevő részéről a Debrecen Megyei Jogú Város Önkormányzat részére."
"19.) Felek kölcsönösen kötelezettséget vállalnak arra, hogy a beruházás előkészítése és annak lebonyolítása, a hatósági engedélyezések, a Szabályozási Terv korrekciójára is figyelemmel együttműködnek oly módon, hogy a területre vonatkozó beépítési magasság átlagosan 22 m-t nem haladhatja meg, de tudomásul veszik Felek, hogy amennyiben a Szabályozási Tervben illetőleg az OTEK-ben meghatározott építmény magassági sávok ennél magasabb beépítést tennének lehetővé a szabályozás alkalmazhatósága tekintetében, az alkalmazható sávhatárokra is figyelemmel, magasabb szabályozási előírás esetén sem alkalmaz 22 m-es átlagos építmény magasságnál magasabb épületet a beruházó a teljes tömbre vonatkozóan és értelmezendően.
20.) A Szabályozási Terv elkészítését a Vevő szándékainak lehetőség szerinti figyelembe vételével, de városképi szempontokat is értékelve az Önkormányzat rendeli meg, azonban a Vevő kötelezettséget vállal a Szabályozási Terv módosításával kapcsolatos valamennyi költség viselésére. A jelen okirat 19.)pontjában meghatározott beépítési magasságot mindkét fél irányadónak tekinti a Szabályozási Terv módosítása kapcsán, ugyanakkor Eladó közli, hogy a Szabályozási Terv módosítása során a közterületi térképzés és a városképi szempontok érvényesítését következetesen fogja gyakorolni annak érdekében, hogy a történelmi belváros építészeti megjelenése a hagyományokhoz illeszkedően, de modern formában és közterületként működő élettereket is képezően valósuljon meg."
Kovács László elmondta, hogy láthatóan az egyik legfőbb érv az új beruházó mellett az volt: vállalta a Debrecen belvárosára jellemző korlátozott építménymagasságot, valamint a hagyományokhoz illeszkedő építészeti megvalósítást. Ehhez képest a csütörtöki közgyűlési előterjesztésben a következők olvashatóak: "A Kulturális Örökségvédelmi Hivatal Debreceni Irodájának örökségvédelmi szakvéleménye az előzetes egyeztetések alapján készült. Az általuk kért módosítások nem állnak ellentétben a tervben meghatározott előírásokkal. A tervezett 8-as építménymagassági kód az általuk is igényelt maximum 25 m beépítési magasságot jelzi, így véleményünk szerint nem minősül ellenvéleménynek."
A képviselő arra is utalt, hogy az előterjesztéshez mellékelt szabályozási tervlap is az eddigi 116997-es kódjelű, azaz 15-20 m-es beépítési magasságot előíró szabályozás helyett a 116998-as kódot (azaz 20-25 m-es beépítési magasságot) határozza meg. Kovács László szerkesztőségünknek jelezte, hogy a közgyűlési vitában több kérdést fog feltenni az ügyben, melyekre a városi közgyűlés csütörtöki ülésén szeretne választ kapni.
Képviselői kérdések
A pályázat nyertese ezt követően elkészítette a terveket, benyújtotta véleményezésre a szakhatóságoknak.
A GLOBAL City Kft által elkészített terveket bemutatták a Központi
Tervtanács-Műemléki Tervtanácsnak. A Tervtanács több elemet is kifogásolt a beépítési elképzeléssel és az annak megvalósítását lehetővé tevő szabályozási terv módosítással kapcsolatban. A Tervtanács túlzottnak tartotta a beépítettség mértékét és nagyságrendjét. Az építmény tervezett magasságát több szempontból is túlzottnak tartotta. Kiemelte, hogy a terv nem illeszkedik a belvárosi környezethez, figyelemmel a Rákóczi utca cívis karakterű, óvárosi jellegű beépítésére. A befektető által tervezett, 27 méteres építménymagasság nemcsak a utca túloldalához képest, hanem a Csapó utcának a Vár utca-Debrecen Áruház közé eső épületeihez képest is kiugróan magas. A belvárosban sehol sem található olyan épület, mely jellegében hasonlítható lenne a terv visszalépcsőződő épülettömegéhez, az épületegyüttes ránehezedik a környezetére, az illeszkedés sem magasságban, sem karakterében nem valósul meg.
Két évvel ezt követően a 98/2004. közgyűlési határozat alapján - a Global City Kft szerződésszegésére hivatkozva " a beruházással érintett területet az önkormányzat " immár vevőkijelöléssel - értékesítette a Dexium Kft-nek.
A Dexium a fenti döntést megelőző megkeresésében a következőket írta: "Tisztelettel ajánlatot teszünk arra vonatkozóan, hogy a fent jelzett terület mögötti ún. piactömb beépítése tekintetében adás-vételi szerződést hozzunk létre a Debrecen Megyei Jogú Város Önkormányzattal, amelynek eredményeképpen a szerződéses ajánlatban is felsoroltan megvalósítani vállaljuk az új piaccsarnoknak a teljes beruházásba integrált épületét, továbbá rehabilitálni vállaljuk a Csapó u. - Vár u. és Rákóczi u. szakaszát, felújítjuk a Zeneművészeti Szakközépiskola épületének teljes homlokzatát és azon díszkivilágítást építünk ki, ugyanakkor a Vár u. 1. sz. alatt található Zeneművészeti Általános Iskola teljes épületének külső, belső felújítását vagy " választásuk esetén " teljesen új, a jelenlegivel azonos alapterületű, de tornacsarnokkal kiegészített új iskola épületet is megvalósítunk az Önök tulajdonába történő átadás mellett.
A piactömb beruházása során maximálisan 22m beépítési magasságot vállalunk azzal, hogy a szabályozás egyébként a jelenlegi Vk. megjelölésű és övezeti besorolású maradna, de természetesen ennek a szabályozási terv megvalósításnak a részleteit a szerződéskötést követően ezen kereteken belül városképi érdekeket is elismerve vállaljuk egyeztetni." A fenti közgyűlési határozat részeként "Adásvételi szerződést" is elfogadtak a képviselők, amelyben az alábbi kitételek is olvashatóak:
"8.) Megállapítják Felek, hogy az 4.) pontban foglalt tulajdonjog átruházás vonatkozásában eladó a következő körülmények maradéktalan, és egységes bekövetkezése esetén köteles a vevő tulajdonjoga bejegyzéséhez szükséges nyilatkozatot kiadni:
a.) A Debrecen Megyei Jogú Város Önkormányzata a jelenlegi 8426/3. hrsz. alatti, un. parkoló terület és a hozzá szabályozott jelenlegi közterületek vonatkozásában kialakított területrészt vevő birtokába bocsátja és ezen a területen köteles a Vevő megvalósítani 6.000.nm. területű piaccsarnokot a hozzá szervesen kapcsolódó, de a fenti alapterületen belül értelmezendő kb. 40 db. elkülönített légterű és részben élelmiszer kiskereskedelmi tevékenységre alkalmas módon megvalósított üzlethelyiségekkel, a már hivatkozott és a szerződés mellékletét képező műszaki tartalomnak megfelelően azzal, hogy a beépítés megkezdése előtt a Debrecen Megyei Jogú Város Önkormányzat Városfejlesztési Bizottsága előtt köteles a tervet jóváhagyatni, és a jelen szerződés körében megfelelőnek minősíttetni.
Vevő kötelezettséget vállal arra, hogy a jelen szerződés keltétől, illetve a 4.)pontban megjelölt felfüggesztő feltétel bekövetkezésétől számított 6 hónapon belül az engedélyes tervdokumentációt a Szabályozási Tervnek -az aláírástól számított 3 hónapon belüli elfogadása esetén- bemutatja ezen bizottságnak, és további 30 napon belül azt az eljáró építési hatóságnak engedélyezésre benyújtja és az építési engedély jogerőre emelkedésének napjától számított 16 hónap alatt az új piaccsarnok épületet jogerős használatbavételi engedéllyel megvalósítja.
Az ellenszolgáltatást akkor tekintik Felek teljesítettnek, ha a fentiekben és a műszaki tartalom leírásban körülírt piaccsarnok épület maradéktalanul, használatbavételi engedéllyel együtt megvalósul, és ebben az esetben a műszaki átadás-átvétel és a birtokbaadás is felajánlásra került a Vevő részéről a Debrecen Megyei Jogú Város Önkormányzat részére."
"19.) Felek kölcsönösen kötelezettséget vállalnak arra, hogy a beruházás előkészítése és annak lebonyolítása, a hatósági engedélyezések, a Szabályozási Terv korrekciójára is figyelemmel együttműködnek oly módon, hogy a területre vonatkozó beépítési magasság átlagosan 22 m-t nem haladhatja meg, de tudomásul veszik Felek, hogy amennyiben a Szabályozási Tervben illetőleg az OTEK-ben meghatározott építmény magassági sávok ennél magasabb beépítést tennének lehetővé a szabályozás alkalmazhatósága tekintetében, az alkalmazható sávhatárokra is figyelemmel, magasabb szabályozási előírás esetén sem alkalmaz 22 m-es átlagos építmény magasságnál magasabb épületet a beruházó a teljes tömbre vonatkozóan és értelmezendően.
20.) A Szabályozási Terv elkészítését a Vevő szándékainak lehetőség szerinti figyelembe vételével, de városképi szempontokat is értékelve az Önkormányzat rendeli meg, azonban a Vevő kötelezettséget vállal a Szabályozási Terv módosításával kapcsolatos valamennyi költség viselésére. A jelen okirat 19.)pontjában meghatározott beépítési magasságot mindkét fél irányadónak tekinti a Szabályozási Terv módosítása kapcsán, ugyanakkor Eladó közli, hogy a Szabályozási Terv módosítása során a közterületi térképzés és a városképi szempontok érvényesítését következetesen fogja gyakorolni annak érdekében, hogy a történelmi belváros építészeti megjelenése a hagyományokhoz illeszkedően, de modern formában és közterületként működő élettereket is képezően valósuljon meg."
Kovács László elmondta, hogy láthatóan az egyik legfőbb érv az új beruházó mellett az volt: vállalta a Debrecen belvárosára jellemző korlátozott építménymagasságot, valamint a hagyományokhoz illeszkedő építészeti megvalósítást. Ehhez képest a csütörtöki közgyűlési előterjesztésben a következők olvashatóak: "A Kulturális Örökségvédelmi Hivatal Debreceni Irodájának örökségvédelmi szakvéleménye az előzetes egyeztetések alapján készült. Az általuk kért módosítások nem állnak ellentétben a tervben meghatározott előírásokkal. A tervezett 8-as építménymagassági kód az általuk is igényelt maximum 25 m beépítési magasságot jelzi, így véleményünk szerint nem minősül ellenvéleménynek."
A képviselő arra is utalt, hogy az előterjesztéshez mellékelt szabályozási tervlap is az eddigi 116997-es kódjelű, azaz 15-20 m-es beépítési magasságot előíró szabályozás helyett a 116998-as kódot (azaz 20-25 m-es beépítési magasságot) határozza meg. Kovács László szerkesztőségünknek jelezte, hogy a közgyűlési vitában több kérdést fog feltenni az ügyben, melyekre a városi közgyűlés csütörtöki ülésén szeretne választ kapni.
Képviselői kérdések
1., Amennyiben a Dexium Kft. vállalta, hogy "a beépítés megkezdése előtt a Debrecen Megyei Jogú Város Önkormányzat Városfejlesztési Bizottsága előtt köteles a tervet jóváhagyatni, és a jelen szerződés körében megfelelőnek minősíttetni.", miként történhetett meg, hogy a piaccsarnok alapkövét már ünnepélyesen elhelyezték, a Városfejlesztési Bizottság pedig még nem is látta a terveket?
Valószínűleg a piacosokkal is könnyebben lehetne tárgyalni az új csarnokban való elhelyezésükről, ha tudható lenne az új épület minden paramétere. Megépül-e a kb 40 üzlethelyiség, hány asztalon árusító vállalkozónak lesz helye, stb.?
2., A Dexium vállalásában szereplő kétütemű megvalósítás, amely a Piaccsarnokban folyó árusítást nem zavarta volna kinek a hozzájárulásával változott meg?
Amennyiben a beruházó elkészítette volna az új piaccsarnokot, akkor az árusok - egyszerűen - átköltözhettek volna az új csarnokba, és nem kellene azon vitatkozni, hogy egy ideiglenes csarnokban milyen körülmények között kell hónapokig, vagy évekig elhelyezni őket.
3. Mennyi lesz az új építmény magassága?
A Dexium 22 m-es vállalása mikor és kinek a döntése alapján változott az " általuk is igényelt 25 m " beépítési magasságra?
4. Az Önkormányzat döntse el, hogy a beruházó, vagy a debreceniek érdekeit képviseli-e?
Álláspontom szerint Debrecennek, mint eladónak ragaszkodnia kell ahhoz, hogy a beruházó a két évvel ezelőtti vállalásának megfelelően valósítsa meg a beruházást, azaz első ütemben építse fel az új csarnokot (úgy, hogy az a jelenlegi csarnok kapacitását haladja meg) majd ezt követően kerüljön birtokába a többi tulajdonrész és folytassa a beruházást úgy, hogy a piaccsarnok működését ne akadályozza. Ugyanis két éve erről döntöttünk. Két évnyi várakozás után pedig senki ne akarjon új feltételeket szabni.